전 세계에서 유래가 없다는 보증금 부채에 대한 기사가 눈에 띄었습니다.
어느새 불어서 1058조나 된대요.
국내 가계부채에 전세보증금을 더하면 3000조원에 달한다는 분석이 나왔다.
이 경우 한국은 OECD 중 GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율 1위에 오르게 된다.
가처분소득(소득에서 세금·사회보장부담금 등을 제외한 금액) 대비 부채비율도 전세보증금을 포함하는 순간 급격히 올라 우리 가계의 상환 여력이 더 작아질 수 있다.
전국경제인연합회 산하 한국경제연구원은 6일 전세보증금을 포함한 가계부채 추정 및 시사점 자료를 발간하고 이같이 주장했다.
전세보증금을 가계부채에 포함하면 한국의 가처분소득 대비 가계부채 비율은 303.7%로 높아지는데, 이때 가계부채가 가처분소득보다 3배 이상 커져 OECD 34개국 중 1위가 된다.
사실, 전세금을 부채로 보느냐 아니냐는 논란이 많은 화제던데요. 부채가 없다는 측은 임대인의 입장에서 전세금은 무이자 전세인데 금리 영향을 받지 않고 새로운 전세를 통해서도 얼마든지 돌려줄 수 있다는 근거를 줍니다.
반면 부채라는 측은 임차인의 입장에서 전세금에 전세 자금 대출이 끼어 있으므로 금리 영향을 받고 역 전세 상황에서는 돌려받지 못하고 부도에 될 가능성이 있으므로 부채로 봐야 한다고 합니다.
무이자 전세금인 전세 제도가 통과할 수 있는 전제는 집값이 상향하다는 믿음 때문입니다.
만약 집을 통해서 차익을 내놓지 못하면 집주인의 입장에서는 오히려 집세를 받는 것이 좋기 때문입니다.
지금까지 주택 시장은 이 믿음을 한번도 배반한 것이 없었습니다.
임차인의 입장에서도 집세가 없는 전세금은 주거 비용을 줄이고 주는 게 유리합니다.
그래서 전세 제도는 계속 유지되고 있습니다.
하지만 변수가 생겼습니다.
바로 전세금이 임차인이 가진 돈보다 높아지고 생긴 전세 대출이에요. 그래서, 세입자는 집주인에게 지불 집세를 은행에 내는 꼴이 되면서 전세 시장이 월세 시장처럼 변했답니다.
그러자 한국의 주택 시장은 세계에서 임차인이 가장 높은 보증금으로 은행에 집세도 내는 국가가 되었습니다.
하자 이에 못 견딜 임차인들이 보증금을 낮추는 대신 집주인에게 집세를 내다 방향으로 선회하게 되었습니다.
그것이 지금의 역전을 초래한 원인입니다.
지금은 반대로 집주인에게 집세를 내느니 은행에 집세를 내는 것이 좋으니 또 전세로 가는 쪽으로 바뀌고 있습니다.
이것이 의미하는 것은 향후 한국 주택 시장은 주식처럼 금리에 매우 빨리 반응할 것이라는 점입니다.
주택 임차인은 대출 이자가 집세보다 낮으면 전세에, 높으면 월세로 빨리 전환하기 때문입니다.
이는 전보다 역 전세의 상황이 쉽게 오락가락하는 상황을 만듭니다.
제도적으로도 보증 보험을 통해서 전세금 회수가 용이하게 되므로, 전세에서 월세 전환에 가속도가 붙게 됩니다.
반대로 전세 대출도 쉽게 내줄 수 있으므로 금리가 떨어지면 월세에서 전세로 전환도 쉽게 됩니다.
데이터상에도 금리가 오를 때 역 전세가 일어나고 금리가 떨어진 전세 대란에 바뀌는 주기가 많아지고 있습니다.
2018-2019년에 역전 우승은 8년 만이지만 2022년의 역전 우승은 3년 만에 왔습니다.
공통점은 모두 금리 상승기이었습니다.
2019년의 역전 얻음 직후에 이은 2020년부터 전세 대란은 코로나에 의한 금리 하락에 임대차 3법이 기름을 부은 결과입니다.
2022년부터 지금까지의 어이없는 역전세 메커니즘은 동일합니다.
금리가 내려가면 전세 시장은 살아납니다.
이런 의미에서 보면 전세대출이 보편화된 전셋값은 이제 부채로 보는 게 타당해 보입니다.
다만 임대인 대신 임차인이 떠 있을 뿐 금리에 민감한 상업용 부동산 시장과 다르지 않기 때문입니다.
‘부동산 시장에서 살아남기’를 출판했습니다.
달라진 부동산 시장에서 혼란에 빠진 사람들을 위해 과거 금융위기 경험을 꺼내 부동산 하락장에서 살아남을 길을 모색했습니다.
많은 관심 부탁드립니다.
부동산 하락장에서 살아남는 저자 대치동 키즈출판 재유발 매도 2022.10.11.
부동산 하락장에서 살아남는 저자 대치동 키즈출판 재유발 매도 2022.10.11.
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